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一二线房价会怎样？普涨时代已经过去，这是理解中国楼市的第六个关键点。
在过去，经济高速发展，居民收入不断提高，居住需求不断释放，货币增速也在不断扩张。表现在楼市上，就是从一二线到三四线城市的普涨。
现在情形已经完全不同。大城市化已经成为主流，无论是国家中心城市还是强省会，无论是大城市群还是大都市圈，都将带来巨大的虹吸效应，处于这些城市核之外的小县城，将无缘人口、资金和产业的盛宴。
更关键的是，同样是放水，水往一二线和三四线的流向并不均匀。拥有资源集聚能力的一二线城市，将会享受放水*的短期红利，而三四线城市除非依赖定向放水，否则很难在大宽松环境里占到“便宜”。
在楼市上，一二线城市拥有经济、人口、资金、产业、就业等方面的支撑，也*容易承接漫灌而来的大水，因而在短暂调整之后，还能再度走上上涨之路。
但大多数三四线城市，楼市并不具备投资价值。经济发展前景难言乐观，人口也在不断流出，而城市本身就有大量的土地资源可以开发利用，房子整体上是出于过剩的状态，楼市的支撑性必然存在问题。
2015年时，这种上演就曾经上演过。只不过，后来被定向放水所扭转。然而，哪有那么多次定向放水？
三四线楼市往哪走？
三四线城市这一轮房价上涨，得益于棚改货币化。
棚改货币化，是央行以PSL贷款之名，对三四线城市定向放水。地方政府获得棚改贷款之后，以货币补贴之名发放给拆迁户，拆迁户带着真金白银入市，搅动市场情绪，从而催动房价上涨。
那么，三四线房价向何处去的问题，也就是棚改政策向何处去的问题。
一个好消息，两个坏消息。
好消息是，棚改离收官之年还有两年时间。2020年是全国棚改收官之年，2019年的棚改仍会继续推进，大拆大建的游戏还能维持一段时间。
*个坏消息是，棚改货币化全面收缩，棚改政府购买模式即将终结。这意味着，棚改式放水不复存在，地方政府为棚改兜底的局面一去不复返，棚改货币化将会失去根本支撑。
第二个坏消息是，偷梁换柱的游戏玩不通了。过去一些城市以棚改之名，大行拆建之事，一些建设良好的社区也被纳入棚改范围之内。如今，监管即将强化，住建部明确表示：严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。
所以，棚改货币化正在退潮，而棚改离收官也只有两年时间，这对于大多数三四线城市的楼市都不是好消息。
那么，哪些城市*危险？
一是棚改货币化安置比例越高的地方越危险。
二是经济基本面较差的城市，未来*危险。
三是人口持续流出的地区，未来房价也很堪忧。
哪些三四线城市还有支撑？
一是环京环沪环广深城市群。
二是强省会周边的三四线城市。
三是经济基本面较好的三四线城市，也有一定支撑性，如百强县或区域性中心城市。
房地产税会不会来？
2019年*的悬念，将会是房地产税。
在2017年和2018年，关于房地产税，无论是舆论动员，还是技术储备，抑或现实需要，都已到位。
万事俱备，只欠东风。
所谓舆论动员，指的是2017年以来，权威部门不断释放房地产税消息，不仅透露出“立法先行、充分授权、分步推进”的12字方针，而且已将房地产税纳入5年立法计划。可以说，整个社会，已对房地产税的到来做好心理准备。
所谓技术储备，指的是房地产税开征的技术障碍都已不复存在。不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并、70年使用权自动续期，这些事项已经全部落地，开征房地产税，将不会存在技术层面的限制。
所谓现实需要，指的是房地产税替代土地财政的可能性与必要性。在国外，房地产税是*主要的地方税源之一。而在国内，*的财政收入源头是土地财政。
土地财政异化了政府与市场的关系，成了房价上涨的推手之一。尤其是一二线城市，存量土地资源越来越少，土地财政的空间也越来越小。无论是基于重塑房地关系，还是财政需要，房地产税都有其现实迫切性。
然而，万事俱备，只欠东风。所欠之东风，究竟是什么？
时机
开征房地产税，需要一个稳定的市场环境。如果经济持续下行，开征新税，就很难得到整个社会的认可，房地产税的推行必然阻力重重。如果楼市下行趋势加剧，房地产税如果贸然出台，将犹如催化剂般，加剧楼市下行的可能。
结论是，楼市越是稳定，房价越是高涨，房地产税越会尽早到来。楼市越是低迷，房地产税就越是谨慎。
显然，2019年房地产税，可能会开始征求意见，但离正式落地还有一段距离。
哪些房企活不下去？
每一次楼市调整，都是房地产行业洗牌之际。
在楼市调整中，*危险的房企有两种：
一种是中小型房企，在融资方面受到百般限制；
另一种是高负债率房企，融资成本高企，现金流堪忧，偿债周期到来，缺乏抗风险能力。
同理，*坚挺的房企有三种：
一种是龙头房企，在融资和市场上都占有巨大优势；
第二种是高现金流房企，手里有钱好办事，楼市调整之际，刚好是抄底之时。
第三种就是大型国企，财大气粗，融资成本相对较低。*近拿地的多半都时国企。
所以，2019年，龙头房企的集中度还会进一步提升，国企则会继续扩张，而中小房企将会更多消失。一些高负债率的大型房企，也将面临被兼并或收购的命运。
根据中金数据，2019年房企将进入偿债高峰期。
仅仅2019年，国内房企的信用债偿付额就高达6453亿元，而境外债也有323亿元，相比2018年双双翻倍。
债务是房企的生死关，现金流则是抄底的利器。
请记住，判断中国楼市走向的六个关键点。
其一，中国楼市是政策市。无论是货币环境还是调控政策，都跟随经济形势而变化。所以，没有一成不变的调控，也没有一成不变的楼市走势。2019年经济面临下行压力，这为货币宽松打开空间，也为楼市调控宽松提供可能，更为房价维稳提供支撑。
其二，没有大水漫灌，单有楼市松绑，难有房价大涨。房价想要上涨，必须要有居民加杠杆配合，而这需要大水漫灌作为支撑。如果只是单纯的调控松绑，而无货币之水的配合，那么楼市顶多走出维稳行情，很难支撑起新一轮上涨。
其三，2019年核心目标是稳楼市。所谓稳楼市，既要防止房价继续上涨，更要防范房价大跌。在2019年，防跌的重要性大过防涨。为了稳楼市，调控政策可能会次第放松。
其四，不要相信刚需任何时候买都无所谓的鬼话。刚需*的入场时刻，不是下跌趋势确立时，也不要试图寻找楼市调整的*点，而要等楼市环境逆转的信号：一是取消限购限贷，二是降准降息同步而来。放水与政策大宽松叠加，这就是入手时机。
其五，不必考虑楼市崩盘的可能性。*坏的情况有可能发生，但一旦这种情况发生，影响就死全局性的。对于普通刚需和投资者，不必杞人忧天。回到现实，真正要考虑的是在楼市短周期里的抄底机会。其六，普涨时代已经结束。大多数三四线城市除非借助定向放水，否则不具备投资价值。一二线城市，尤其是国家中心城市、大城市群、强省会，概念越多，楼市的支撑性就越强。
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