凯城上东区告诉你高层住宅常见层数

2018/08/24 18:32

在霸州买房你是否关注过霸州楼盘中大多数总层高 洋房不超过11层，一些一梯两户的不带联栏的不超过18层等等问题啊。凯城上东区告诉你高层住宅常见层数为啥是11、18、26、33层和我上面提出的问题。

在规范和利益间平衡的结果

11层：7层以上就要有载人电梯，11层以上就要有消防电梯，防火门达到乙级。因此能赚得多又花得少的就是造11层。

18层：11层以上开始需要安全出口，18层以上就要两个了，且11-18层楼梯间还要设计封闭的。因此赚钱又少、花钱多、麻烦的就是18层。

26层：19层开始就是一类防火建筑类型了（之前都是二类），两部防火电梯（也有说三部电梯一部防火）和两个防烟楼梯。

现下很多发展快的城市会有住宅高度限制，比如80米（机场高度限制、微波通道、城市的天际线控制等其他的城市的规划要求）。80/3=26层，于是就是同时满足住宅限制与利益**大化的层数。

33层：那没有上述限制的呢？再往上呢？算一层3米，我国《民用建筑设计通则》规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。（国外还要满足40层以上），33层再往上超100米了，无论从规范还是安全性都是另一个标准了。因此赚钱多又少麻烦的就是33层了.

规范

这些规范是依据什么来确定建筑层数的呢？

决定一栋建筑层数的分界点来源多个方面。有城市规划指标和环境影响的要求，有考虑人的生理因素要求，考虑消防因素，以及结构因素。

一、城市规划的限制

首先，城市中的建筑高度都是受城市规划的控制。例如规划条件要求多层建筑，你就不能把宿舍修到七层以上。规划要求高度控制在100米以下，那么设计大概就会在三十层左右。如果你北面有一栋住宅，距离50米，按南方1：1日照间距的要求，你的高度就不能超过50米，大概就能盖16层。如果在北方，假设日照间距为1：1.2，那么就大概盖13层。

从经济利益的角度来说，土地的容积率指标是决定建筑层数的决定因素。

二、人的生理情况

这主要影响到多层和高层的分界点。多层建筑可以不设电梯，故考虑到人爬楼梯的体能限制，住宅定超过七层就要设计电梯，并且栏杆高度高于一米一以保证安全。而宿舍是七层以上，办公五层以上就要设电梯。

三、消防设施因素 

这是对高层住宅建筑层数临界点影响**大的一个条件。简单地说，就是消防员的体力和云梯车的高度确定了住宅建筑的常见层数关系。

消防要保证建筑防火安全，有两个重要原则：一是保证人员安全疏散，一般采取双向疏散来保证。这样万一发生火灾，总有一头能跑出去。第二就是消防设施能保障消防员扑救。 其实还有一个原则，就是做好防火措施、减少可燃材料，防止火灾蔓延。

电梯和楼梯间的影响

做建筑设计，除非甲方提要求，设计人员是按照规范允许的极限来做的。这样的好处是，在满足规范的条件下，**大程度的降低甲方的成本。

住宅的层数设定，往往也是卡着规范的允许上限来做。这样可以**小化建筑占地面积，相应减小基坑开挖面积，减少打桩数量；扩大绿化或者广场的面积；扩大楼间距；优化日照条件，等等。

当然层数上限做不满的情况也时有发生，比如因为日照不满足、规划限高、风水、地方法规等等。

《民用建筑设计通则》GB50352-2005中3.1.2条根据层数进行了住宅分类： 

1层至3层为低层住宅，

4层至6层为多层住宅，

7层至9层为中高层住宅，

10层及10层以上为高层住宅；

对建房成本、得房率这些关乎各方利益的指标影响较大的，主要是电梯和楼梯间：

一、电梯

《住宅设计规范》规定：

属下列情况之一时，必须设置电梯：

1、七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m时；

2、十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。

 《高层民用建筑设计防火规范》规定：

规定的高层建筑应设消防电梯：

十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅。

 所以，不想设置电梯，可以做到六层，只想设置一部电梯可以做到十一层。

2.楼梯间

《高层民用建筑设计防火规范》规定：

十一层及十一层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门；

十二层及十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间；

十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间；

十一层及十一层以下的通廊式住宅应设封闭楼梯间；

超过十一层的通廊式住宅应设防烟楼梯间。

 敞开楼梯、敞开楼梯间、封闭楼梯间，防烟楼梯间，是逐级递增，越来越高防火规格的垂直疏散逃生通道。

所以，不想设置封闭楼梯间可以做到十一层，不想设置防烟楼梯间可以做到十八层。防烟楼梯间还需要设置防烟前室和正压送风管道，都是需要占用公共面积降低得房率的。

另外：

《住宅建筑规范》规定：

四级耐火等级的住宅建筑**多允许建造层数为3层，三级耐火等级的住宅建筑**多允许建造层数为9层，二级耐火等级的住宅建筑**多允许建造层数为18层。

 耐火等级逐级提高，对构件的要求也相应提高。

公摊面积

6层以下，只有一个楼梯间，一层的公摊只有十几平方米，一梯两户，每户不到十平方米，而且可以做到南北通透，算是用起来**好的户型了。

7到11层，增加一个担架电梯，多五六平方米，另外增加管道井和电井，每户分摊增加五平方米，又有电梯，容积率也可以大大提升，对于一些房地产不很繁荣的小地方来说，很合适。

12层开始要设置消防电梯，但是要增加一个消防电梯前室以及对应的正压送风风井，如果还是一梯两户，每户要增加五六平米的公摊，这时候每户总的公摊就超过20平米了，对于现在卖的**好的八十九十平米的房子来说，得房率已经到了75%了。

超过18层以后，要求每个单元要有两个楼梯间，每个楼梯间都要有前室，同时管井也会大幅增加，基本上会比十八层以下增加二十到三十平米的公摊面积，继续一梯两户那是难以想象的，一户80平米的住宅，使用面积不足40平米，得房率不到50%。所以十八层以上的住宅很少有一梯两户的了。

超过26层，结构要求增加，建筑含钢率大大提提升，看起来一样的户型，建造成本大大提升，开发商一般是不乐意做的。

超过33层，层高2.9米，室内外高差1.2米，已经97米了，如果底部有商业网点，那这就是普通高层的上限了。超过一百米的超高层建筑就已经没有现行规范依据了，一切都要摸着石头过河，然后由国家超限研究会专项审批通过。这对住宅来说已经是很不值当的事情了。

看到上文买房霸州，选择凯城上东区，良心开发商——项目高层**高18层但是普遍低于18层，洋房大部分不高于11层一般在8层。

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