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节后*个交易日，股市遭受了一记重锤。
不过，不同于A股的阴晴不定，楼市的确定性似乎要更强。
一般来说，楼市三四月份的行情至关重要。一方面，你可以通过数据窥探出购房者对市场的态度；另一方面，也可以通过监管层的态度，从政策层面做出预判。当然，作为市场的主要参与者，房企在拿地上面的热情程度，也是极其重要的参考指标。
毕竟，春江水暖鸭先知。
1
土地交易热，房企拿地热情高涨
房企的日子很难过？
表面上看是这样的。
以万科为例，根据2019年*季度报告显示，万科的销售额为1494.4亿元，同比下降3.1%；恒大今年*季度销售额为1196亿元，同比降幅达26%；即便是去年的销售龙头碧桂园，也同样面临增速下降的困境。
但是另一边，房企拿地的热情却突然高涨了起来。
截止4月底，全国累计已经有28家房企拿地超过了百亿元，大大的超过了2018年和2017年的同期水平。除此之外，土地溢价也开始频现。
4月30日，中海以33.97亿元竞得了宁波海曙区的一块土地，土地溢价率为29.7%；同一时间，中海还以2.66亿元竞得了福建晋江的一块土地，楼面价格为6558.9元，溢价率达到了77.3%。
不仅如此，富力在金华婺城区新拿了一块地，溢价率为44.8%；佳兆业经过37轮的竞价，拍下了南京溧水区的一块土地，溢价率为62.07%。
*厉害的还属融创。
4月23日当天，融创在武汉的土地拍卖市场，直接花费了152.38亿元拿下了四块土地。
实际上，碧桂园、新城、荣盛发展等地产企业都集中在四月下旬抢地。根据中指院发布的数据显示，4月份全国300城市的住宅用地楼面价上涨超过了20%，尤其是长三角以及受人才*政策、地区经济崛起、产业转移政策影响明显的地区。
2
楼市小阳春，多地楼市火爆
拿地的成本高了，房企承受的风险自然就不断增加。
要么，楼市达到预期，房企继续赚得盆满钵满，购房者买单；要么不及预期，房企因为高昂的拿地成本陷入亏损中，*终拖累银行和地方经济。
那么，为何还要高溢价抢地呢？
实际上，支撑起房企“疯狂”是有原因的。
根据国家统计局的数据，3月份70个大中城市中，有65个新建商品住宅价格环比上涨。不过，如果按照同比计算的话，则70个大中城市均实现上涨。
其中*值得关注的是，一线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅为4.2%，二线城市的同比涨幅为12.2%，三线城市的同比涨幅为11.4%。
注意，这都是新房销售价格！
也就是说，今年*季度，即便国家三令五申“住房不炒”，但房价依旧悄悄的上涨了。而且，我们都知道，国家统计局的数据历来都比较温和。
那真实情况又是什么样呢？
以丹东为例。
丹东市政府在“五一”前夕发布了“楼市新政”，不仅对限购、限售做出了明确的规定，而且还首创了“限涨”政策，即规定在售的商品住房价格，同一楼盘价格的每月涨幅环比不能超过0.6%。
如果说丹东这个人口净流出的四线城市，有它的特殊性的话，那么武汉则更有代表性。
尽管未得到武汉房管局的证实，但根据媒体此前释放的消息称，“武汉要求未来三年房价涨幅要控制在5%以内”。
什么意思呢？
简单的说，当外界讨论房价会跌多少的时候，监管部门担心的其实是房价的过快上涨。实际上，根据第三方的调查数据，情况可能可能比这更残酷。
根据易居研究院的数据显示，2019年*季度，100个城市新建商品住宅成交均价为13685元，同比上涨13.1%；其中一线城市同比上涨达19.3%，有23个城市涨幅超过了20%。
包括像广州、太原、上海、无锡、武汉、长沙、佛山等等大中城市。
3
户籍制度改革，新一轮城镇化进程
每次户籍制度改革，必然充斥着各种争议。
4月8日，发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》，重点就是加大户籍的改革力度，推动已在城镇就业的农业人口*。
要求城区常住人口在300-500万的I型大城市，要全面放宽*条件；城区常住人口在100万-300万之间的II型大城市，要全面取消*限制。
为什么要这么做呢？
可能很多人会主观的联想到为了继续做大房地产，其实不然。本质上说，户籍制度改革是扩大内需，提高城镇化率的必然手段。
2018年底，我国的城镇化率为59.58%，如果按照发达国家城镇化水平计算的话，我国还有约15%的空间。换句话说，靠着城镇化的推动，我国还能享受大约10年的红利。
因为，只要人口不断涌进城市，就会刺激投资和消费，带动经济的增长！
这就不得不又说到，抢在户籍制度改革前，率先提出“人才政策”的西安。
根据欧洲工商管理学院在瑞士发布的《2019年全球人才竞争力指数》显示，西安不仅成功上榜，而且还力压深圳、武汉这样的城市。值得说明的是，这次入围榜单的中国城市仅有12座。
尽管褒贬不一，但对于西安这座城市来说，这样的政策还是有积极一面的。
实际上，所谓的“人才政策”，其实就是挖了户籍制度的墙角。
正如前面提到的，I型大城市要取消重点群体*限制，而所谓的“重点群体”其实指的就是在城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住五年以上和举家迁徙的农业转移人口，以及农村学生*和参军进入城镇的人口。
也就是说，“抢人大战”就是区域版本的户籍改革制度，只不过借着“人才”的名义。
但是，不管“抢人大战”也好，“户籍改革”也罢，必然进一步释放人口的红利，尤其是改革先行的城市和核心的区域。
4
楼市寒冬降过，春天来了？
尽管户籍制度改革让房地产又有了新的期盼，尽管一季度的房价仍然在上涨，但是楼市春天来临的言论，还为时尚早。
首先，中央重申“住房不炒”，并且加强了“问责预警”。也就是说，政策层面仍未松动。
其次，户籍制度只是现有人口在城市之间的流动。从中长期来看，人口红利的消失不可逆转。
再次，3月份我国M2增速为8.6%，货币政策并未有松口的迹象。
*后，种种的迹象表明，政府不愿意再通过刺激房地产的老办法，来让中国经济摆脱目前的困境。从制造业税率从16%降至13%可以看出，谋求经济转型的决心是不变的。
那么，房价究竟会怎么走呢？
正如“户籍制度”所展示的那样，由于城镇化仍有潜力，所以房价还会保持总体稳定的态势。至于说人口流入越多、抢人越厉害的城市，房价上涨的动力也就越强。
也就是说，房价会出现分化。而核心城市、核心城区、核心地段的房价，会伴随着它的稀缺属性，迎来进一步的溢价。
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